【推荐】买房送家电的账务及涉税问题-江苏餐饮发票税率是多少

理财技巧阅读 67 2025-04-28 17:53:28

房地产企业“买房送家电”、“买房送空调”等促销活动，其实质是为了卖房而发生的赠送行为。此时读者可能脑海中出现了三种可能，一是视同销售：家电要按照销售货物，单独适用13%的税率缴纳增值税；二是无须视同销售：一项销售行为适用主业的税率，即房产及家电一并适用税率9%；三是相当于兼营：将房地产企业取得的全部价款进行分别核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。

#房地产#

增值税：

很明显地，房地产企业如果能选择按照第二种方式，是最为划算的，简单地理解就是，房地产企业销售了100万的住房，赠送了价值2万的家电，缴纳增值税时仅按照100万的销售额来缴纳，赠送的2万家电作为销售费用。我们来看政策是否支持这样的处理呢？

如果参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税[2016]36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，那么房地产企业似乎只能选择第三种方式，即兼营的模式，将房产按照9%，家电按照13%来缴纳增值税了。但是房地产企业与电信企业并不相同，电信企业无论是销售电信服务，还是销售其他电信服务、电信终端货物或是电信卡等，这些都属于电信企业的主营业务，在打包销售时，这些作为其主营业务收入就会分别核算，并区分不同服务来分别适用税率。

而房地产企业不属于这种情况，其主营的业务仅是销售房产，家电在其经营的实质上仅是作为促销的手段而已，而不属于房地产的营业范围，就无须在主营业务收入上进行区分来核算，我们在对一项业务进行税务判断时，也要充分考虑其商业实质，而不是简单的税法套用。

因此我认为第二种方式是成立的，即按照税率9%，以100万销售价款缴纳增值税

，2万价值的家电无须缴纳增值税。

进项税：

采购家电的2万元，如果取得

增值税专用发票

，是可以抵扣进项税额的。“法无禁止即可为”，由于在税法的规定中，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得抵扣进项税；以及购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不得抵扣进项税；用于非正常损失项目的进项税额不得抵扣进项税；纳税人取得了异常扣除凭证或失控发票也不得抵扣进项税等。只要不是在上述的不得抵扣的范围内，均可以正常抵扣进项税。

因此，采购家电的进项税额只要不是在税法规定的不得抵扣的范围内，均可以抵扣进项税。

企业所得税：

还是来对比这个政策：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

我们注意来看，是“本企业商品”，那么房地产企业所赠送的家电，也不属于文件中规定的“组合销售”行为，更能看得出，其赠送的家电既不属于组合销售，也不是本企业的商品，而是单纯的一种促销品。因此我认为是可以不用按照文件的规定，按房产与家电的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入了。

因此房地产企业将家电作为销售费用是符合规定的。

个人所得税：

再根据《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部税务总局公告2019年第74号)规定，自2019年1月1日起，企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包，下同)，以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，个人取得的礼品收入，按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税，但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

在这个政策中，有一个概念就是随机，而房地产企业的销售行为肯定不随机，我认为赠送是要区分有偿还是无偿，大家别奇怪，对于房地产企业来说，赠送的家电就是一种有偿赠送行为，如果消费者不购买房产，房产地企业能凭白无故的赠送家电嘛。在个人所得税的“偶然所得”的征税范围中，是有一种无偿赠送的意味，如果是属于附带着商品或服务的销售行为的一并赠送，是无须缴纳个人所得税的。

这在《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号）中就有规定：企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等，不征个人所得税。

因此，房地产企业销售房产并赠送家电的行为无须代扣代缴个人所得税。