【推荐】住建部再表态：房屋老化建立住房退休金制度，两类老房子或受益-建房基金

房屋总有一天会年久失修，所以怎么处理，才会影响到国家和人民的生计。如果经常关注作者的文章，就会知道，近几年来，关于房屋老化的一系列问题，已经被写了很多次，呼吁有关部门做好准备。

当然，老百姓都看得出来，政府也看得出来。而在这几天里，住建部和中国银行的行长也进行了一次会谈，讨论了关于住房退休金制度的问题。既然政府已经找到了买家，那么，市民们最关心的住房和养老问题，也就被提上了议事日程，不出意外的话，接下来就是一系列的工作了。今天，我将用我的一生的经验来解释这个问题。

首

先

弄清楚

一

件事

我要强调的是，我说的是住宅，对普通人来说，建筑群和工厂的老旧程度跟我们无关。另外，这里所说的住房退休金是

指怎样

给房

子退休金

，而不是房

子

给我们

退休金

，别把这两个概念搞混了。

为什

麽

要

提供

房

屋退休金

？

对于这个问题，朱荣斌曾经说过，他是清华大学建筑系毕业的，也是“合富辉煌”的董事长。

“我天天坐在自己的办公室，望着窗外一座座高楼大厦，心里琢磨着，如果大厦年代久远，出现了质量问题，那维修起来会有多困难？外墙玻璃松动脱落，房屋结构老化，机电系统老化，这些都是将来的隐患。”

这位曾经在中海，富力，碧桂园，阳光城，等多家著名地产公司担任总经理，总经理，董事长的他，说出这番话，不仅是出于对自己专业的尊重，也是出于对房子的尊重，让人觉得有必要为房子“养老”。换句话说，不把这两个问题放在心上，别说是舒适，就是安全也得不到保证。

许多人认为，我们买房子的时候没有缴纳住房维修基金？这点钱还不够买房子的吗？一般情况下，我们在购买住宅时支付的费用是每平方米100元左右，每平方米200元左右，不同地区的标准可能略有不同。一栋十万平米（1000户左右）的住宅楼，需要支付的维修资金大约是一千万到两千万。

从理论上讲，在当初的顶层设计中，交纳房屋维修基金，可以考虑到在房屋保修期结束之后，在使用过程中会产生的种种问题，比如房屋主体结构、公共部位设施的改造与修缮，都可以利用以上所交纳的维修基金，来保证房屋的正常使用。

然而，正如作者之前所说，房屋设施设备的老化和老化是不可避免的，而且，在我们的住房发展的这二十多年中，许多开发商都在玩高周转，所以建房的速度非常快，这就意味着存在着更多的质量问题。比如，许多高层住宅，不管是外立面脱落，还是电梯、消防等设施设备的老化，这些都是在房屋老化过程中要面临的问题。

但现实情况是，目前许多开发商指定的物业或其他物业都不是很负责，开发商建造的房屋存在较多问题，但是物业却跟开发商做了一出戏，即使有问题，也不给进行全面的整改和维修，而是拖到保修期满了（例如，防水5年、电气管线2年），这时就会大量使用维修基金。因此，我们可以看出，在维护期过后的第一、二年，是维修基金用得最多的时候，有些小区的维修基金在这一阶段都被挥霍一空。

说得直白一点，当初上交的维修基金在顶层设计的时候是足够用的，但是由于体制不健全，监管不力，加上开发商高周转建房，许多小区的维修基金早就用光了。此外，随着房屋的年代久远，哪怕是物业做得再好，也会有用光的那一天，你的小区可以用10年，20年，你能用30年，40年吗？咋办？因此，构建住房退休金体系是当务之急。

谁

来支付

？

之前说过，住宅维护基金是住宅退休金的一部分，但很明显，所有的钱都会花光，所以，住宅退休金的成立，就成了住宅退休金体系的关键。于是，我们就能看到建设局局长和银行局长商讨合作事宜的场面。

不过，我们也要明白，银行不会平白无故地把房子的退休金拿出来，他们不是开发商，也不是管理者，最多也就是把钱借给你，谈的是怎么借。但这笔钱终究是要从哪里来的。事实上，关于这一问题，已经有专家提出过意见。

今年，有全国人大建议，类似于“社会保障”，由建立“公众账户”和“个人账户”组成。众所周知，社会保障是个人缴纳的，大约只有三分之一，其余三分之二是单位缴纳。与此类似，房屋维修基金占大头的公共部分，也包括了土地出让金（有专家建议，新出让土地收益金的5%）、维修基金利息收入、财政给予的老旧小区改造基金等等。如果能把银行拉进来，地方可以用土地等物品抵押钱出来，这是一个可行的方法。而个人部分，就是业主购买新房办证时缴纳的房屋维修基金，并没有规定要个人另外交钱。

至于住房保障体系的建设，从目前的情况来看，应该会很快。

自

从

202

3

年5月1

号，住建部第一

次

宣布要在

全国

范围内

建立

住

房“养老金”，

现在又宣布要和

银行

合作

，

这

应

该

是

一种

推进，

不出意外

的话，

应该

很快就会有

一项新的政策

，

开始在各大

城市

进行

试点。

毋庸置疑，不管是新旧房屋，还是新房屋，都将从这项政策中获益良多。

一种是建于两千年前的旧房。据住建部统计，2000年以前建成的住房面积大约在三十亿平方米左右，每平方米100平方米的住房面积大约在三千万平方米左右。这些房子，都是拆迁的重点，因为经费的原因，只能进行基本的维修，而现在，有了住房补贴，这些房子的维修，就变得更加困难了，不仅仅是粉刷外墙，增加停车位什么的。有了钱，事情就好办多了，可以加大电梯的投入，也可以加大对现代化网络设施的投入，除了内部结构不能改动之外，其他的都可以改动。说白了，就是符合现代社会的居住条件。

二是高楼大厦。很多人都很担心，如果没有足够的钱来维护这些二三十层的公寓楼，那么这些公寓楼就会变成“贫民窟”。如今，这种担忧似乎显得有些杞人忧天了，随着住房养老保险体系的建立，无论是从资金还是从体制上都得到了保证，这将大大提升我们的居住舒适性，同时也大大提升了房子的保值属性。

当然，也有一些人会说，这些房子都是破旧的，不如推倒重建。在以前，的确是这样。但是，因为城市化已经进入到了下半场，与环保需求、高质量发展并不匹配，所以，国家也已经宣布要告别大拆大建的时代，因此，为住房设立退休金制度，这应该是经过深思熟虑之后才会做出的选择，相对来说，这应该是最好的选择。

我们现在的心态，就是希望能够早日实现。

住房退休金制度的建立是一项重要的举措，对于影响国家和人民的生计有着深远的意义。随着时间的推移，房屋总会经历年久失修的问题，如果不及时处理，将会对国家和人民的居住环境和生活质量产生负面影响。通过关注房屋老化问题并呼吁有关部门做好准备，我们能够加强对房屋维修和养护的重视，确保人民的生计不受干扰。

房屋老化问题是一个不可忽视的挑战。建筑群和工厂的老旧程度虽然与我们无关，但对住宅而言，房屋结构老化、设施设备老化等问题必然会出现。即使在过去几年中，已经有多篇文章提及了这些问题，呼吁相关部门做好准备，但是政府和普通百姓都认识到了这一现实。最近，住建部和中国银行行长进行了一次会谈，探讨了住房退休金制度的问题。这表明政府已经找到了解决问题的方向，并且将住房和养老问题列入了议事日程，预示着一系列工作即将展开。

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