【推荐】住建部发声，再次定调城市更新，我国大部分老房子，拆不掉了？-中国房子能住多少年

一直以来，城市更新都是我国城市建设中重要一环，尤其是城市发展达到中后期时，更体现出城市更新的意义，包含

物理空间的更新迭代

，也包含

文化空间的发展升级

。

所谓城市更新，总体来说包含七大类：

1、基础设施更新；2、住房更新；3、绿化和景观更新；4、功能更新；5、历史文化遗产更新和保护；6、社区更新；7、可持续发展更新。

对于普通人而言，体会最多的莫过于

住房更新

，而住房更新则包括

改造

和

拆迁

，过去十多年，城市住房更新主要以拆迁为主，住建部统计数据显示，这期间我国棚户区改造达到4300万套，平均每年达到430万套，累计投资超过10万亿元，可见，在城市更新过程中，对拆迁倾注了不少心血。

与此同时，城市更新中的旧改也没有落下，预计到2023年底，基本完成“十四五期间”老旧小区改造任务开工数量，大规模老旧小区改造工作即将告一段落，下一步城市更新又是怎么样的呢？

从住建部官网最新发布的《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》中明确指出了下一步城市更新方向。

一、再次声明提出城市更新“底线”

《通知》指出，

坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。

过去的城市更新，简单加粗暴，主要以拆迁为主，即使是可以经过改造还能继续使用的房子，能拆迁绝不保留，当然房主也愿意这么干，毕竟能得到不菲的补偿，包括货币补偿和住房补偿。

然而大规模的城市更新却给房地产发展带来巨大挑战，导致房价越来越高，拆迁成本也日益见涨，有网友曾做过一份“2009年-2022年期间地方财政收入情况”统计，数据显示，土地财政土地出让收益（减去成本性支出，包含拆迁补偿、过渡费等）占比土地出让收入明显降低。

也就是土地越卖越贵，卖土地的成本却越来越高，这种变化最终导致开发商所付出的拿地成本越来越高，如果继续举债进行大拆大建，结果势必不会善终。

二、防止大拆大建，不等于停拆停建

最近3年，拆迁的消息似乎销声匿迹，很少碰到拆迁的村庄或片区，不少老房子从下达拆迁公告超过3-5年仍不见拆迁动静，本次住建部再次表态要防止大拆大建，让不少人对拆迁心灰意冷。

事实上，拆迁并没有完全停止，部分老房子仍在被拆迁，比如重庆在2023年-2025年期间计划棚户区改造8.3万户，并且明确表示将通过“

留改拆增

”方式进行，意味着拆迁并没有完全停止。

根据拆迁相关规定，3类房子依旧面临拆迁：

一是被评定为C、D级别的危房。

这类房子大多属于上世纪50-60年代的老房子，通过修缮也无法进行居住后会面临拆迁。

其次是在城市规划范围内需要拆除的房子。

这种房子不一定属于危房，但是因为房子所属的地块在重要规划范围内，需要清退房屋，比如地铁或高铁枢纽站、城市公园、机场、高架桥等，所以这些房子无论是新房还是旧房，都会面临拆迁。

最后是被开发商看中的黄金地块房子。

现在的开发商基本不会到开发区和郊区拿地，反而愿意到相对繁华、周边配套设施齐全的黄金地段拿地，地方ZF卖这些土地也能增加财政收入，所以被开发商点名看中的地块，身处这些地块的房子也会存在被拆迁可能性。

三、大部分老房子，或将面临延期拆迁

虽然防止大拆大建不代表停拆停建，但是对于市面上的大部分老房子而言，拆迁并不会很快。不会再轻易地就被拆迁了，这也意味着未来的老房子还得保留至少10-20年左右。

其实拆迁一直以来都是一把“双刃剑”，很难做到面面俱到，更无法做到完全平衡，以至于拆迁既能让楼市快速发展，又可以让楼市泡沫推向顶峰，现如今大部分老房子面临延期拆迁，主要原因有两点：

一方面房价涨不动。

过去3年时间经济受到疫情影响，生产力、劳动力均出现下滑，导致投资和消费跟不上，以至于房价上涨出现瓶颈，前期高价拿地的房地产企业不敢开发房地产，没有了现金流做支撑，拿地能力明显降低。

另一方面金融系统面临风险。

截止到目前为止，全国房地产开发余额接近13万亿元，与此同时，可以统计出来的地方债务达到37万亿元，这些债务相当于全国商业银行存款余额（247万亿元）的37%，大力支持房地产发展势必面临债务增加，会导致银行金融系统风险再次提高。

四、接下来旧改依然是城市更新的主要方式

大规模老旧小区改造已经持续3年时间，而2023年作为“十四五期间”旧改提前完成的收官之年，意味着2024年和2025年将是老旧小区超额完成任务的两年。

或许有的朋友就会有疑问，2000年之前的老旧小区基本改造完成，还有什么可以改造的呢？

事实上，2010年之前不少老房子也属于步梯房，这些步梯房也需要进行改造，主要的改造方向包括外立面、停车位、基础设施和设备等方面，这些改造或许不会按照2000年之前的老旧小区改造标准进行，

大概率会以局部改造为主，比如存在安全隐患的排查及改造。

除此之外，还有一些配套方面的提升改造，比如加装电梯、增加生活服务项目等等，这些老房子在未来还将居住20年-30年，早改造早受益。

针对一些大城市的城中村，也将面临改造，前段时间深圳

统租房

就是典型例子，通过国企集中筹集城中村住房，然后对这些城中村的房子装修进行改造，也对城中村的基础设施进行集中改造和升级，以此来满足保障性租赁住房需求。

写到最后：

在笔者看来，市面上大部分老房子，接下来拆迁不得不面临延期，当然这并非坏事，很多老房子业主反而不愿意拆迁，毕竟老房子停车费、物业费都比较便宜，搬到电梯房后反而不自在，有时候电梯房的邻里几个月甚至几年都不搭上一两句话。

其实现在即便是拆迁，补偿标准也并不高，市面上房价达到1万元/平方米，拆迁补偿或许只有5千元/平方米，而如果选择补偿房子，又不能立马拿到房产证转卖，还得花一大笔钱去装修，从这方面进行细算，拆迁其实也不见得一定是好事。

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