【推荐】住建部长一席话，释放4个“重要信号”，未来两年买房值得关注-房地产存销比在多少比较合理

前不久，一则关于“昆山两楼盘因降价被罚”的消息引发了关注。

据相关报道，受罚的楼盘分别是昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目，擅自大幅度降价销售，“扰乱”了房地产市场正常秩序。相关数据显示，梦之悦花园售价为2.2万元/㎡，降价后约为1.8万元/㎡，尚滨花园降价前约为1.9万元/㎡，降价后约为1.5万元/㎡，两者降幅均为市场价7折左右。

事实上，最近两年，关于楼盘大幅降价引发受罚的消息并不少见，按照“限跌令”的要求，项目降价不能超过15%或10%，否则便被界定为违规降价。但问题在于，过去房价大涨时期，房价年涨幅超过10%的城市比比皆是，涨幅超过20%的城市也并不在少数，难道房价只能涨不能跌吗？经济学家马光远也给出了自己的看法：

“房地产市场已经和过去不一样了，可我们有些地方仍然停留在过去不让降价，如果卖不出去，最后谁来兜底？房地产市场之所以乱象频发，和过度地干预关系太大了”。

可以说，昆山楼市降价行为，仅仅是诸多三四线城市的缩影。由于过去两年楼市持续遇冷，叠加房企暴雷事件频发，许多城市的房价都出现了下跌的情况，市场观望氛围浓厚。数据显示，4月上旬一线城市房价全线下跌，二线城市除长沙微涨外其余全部下跌。对于这种情况，近两年许多人可能习以为常，但需要注意的是，这是叠加第一季度各地纷纷出台一系列购房刺激后的结果，叠加各种购房优惠措施后，刚需群体依旧不肯买房。

一二线城市尚且如此，三四线城市面临的问题则更加严峻，易居研究院数据显示

，截至2023年3月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50893万平方米，全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为17.4个月，三四线的新建商品住宅存销比高达19.6个月。

意味着即使开发商停止建设，三四线城市也需要近两年的时间才能消化完新房库存，相较于新房积压，二手房的供给需求更加庞大。

好消息是，自今年以来楼市的一系列刺激买房的措施不仅没有停止，反而加大了力度。从需求端来看，多地首套房贷款利率下行，公积金政策优化，贝壳研究院监测显示，2023年4月，贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.01%，较上月微降1BP；二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平。5月份第一周，南昌、巴中、上海、南宁、苏州等多城针对特定人群提高公积金贷款额度。

与此同时，对于未来两年买房，住建部部长霓虹的讲话，也释放了重要的信号，值得重点关注，主要涉及4个方面：

第一，重点谈到了“防范风险”的问题。

作为资金密集型企业，过去楼市上行时期，许多房企肆意扩张举债发展，都出现了“三高”的毛病：高负债、高周转、高融资，这种经营模式整体资金链条十分脆弱，一旦遇到资金周转困难的问题，很容易导致资金断裂引发风险，根据人民法院公告网显示，

2022年全国有超450家以房地产为主或与房产相关的企业申请破产。

对于购买期房的群体来说，一旦遇到了房企倒闭，意味着自己的房子将大概率烂尾，赔了首付还要承担后续的房贷，对于整个家庭来说都是巨大打击。对此，住建部部长给出的建议是，优质房企，满足其合理融资需求，给予一定程度的扶持。对于“三道红线”全踩、难以经营下去的高危房企，由政府积极撮合进行收并购，或者依法依规进行去清算破产重组的方式来解决。

第二，解决青年人、新市民的住房困难问题。

种种迹象表明，当前住房已经失去了投资属性，整体价格也在朝着合理的价格发展，但在过去长达20年的大涨沉淀下，房价依旧处于十分高的位置，对于进入城市工作的群体来说，不仅买房困难，连租房都遇到了很大的问题，只能选择离公司很远的地段甚至郊区租房，上下班花费几个小时通勤时间，浪费了巨大的时间成本，与此同时当地困难家庭买房问题也难以解决。

对此，住建部部长提到了加快保障性住房的建设，也就是所谓的公租房、安居房、共有产权房等一系列保障性房源。这类住房的特点是地段好、租金低，并且部分房源租满一定时间后能够以低于市场的价格入手，不仅能够解决青年人、新市民的住房困难问题，同时也给予了当地困难家庭基本的生活保障。同时也鼓励私募、保险、企业等社会资金参与购买开发商手里的商品房，然后以长租公寓的形式对外出租。

第三，发挥老旧住房的重要价值。

以前对于老旧住房，一般都会采取“拆迁”的方式来解决，但这种模式也导致种种问题，比如推动了三四线城市房价大涨，在棚改盛行时期，许多三四线城市短短几年房价就上涨了一倍，一二线城市的二手房也成为了主要炒作目标。与此同时，许多老年人搬到了新地方无法适应新环境，许多还建的位置也十分偏远，周边毫无配套设施生活十分不便。

因此，对于老旧住房当前主要以旧改的方式来处理，避免过度地“大拆大建”。对于老旧小区主要涉及基础类、完善类、提升类三个方面的改造，比如市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯，改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施等。

第四，坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善型的住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升，平稳健康发展。

一直以来，房地产被喻为经济支柱，与银行、地方财政、居民财富息息相关。相关数据显示，房地产相关贷款占银行40%以上，占地方综合财力50%以上，占居民财富60%。也就是说，未来“稳房地产”是发展的核心基调，需要注意的是，并非是继续靠房地产拉动经济，而是采取一系列措施让其实现“软着陆”，避免房价泡沫破裂。

那么结论也就很明显了，对于今明两年准备买房的家庭来说，大可不必像过去那样背负过高的负债买房，就算今年买不起也可以等明年再买，或者去咨询一下当地保障性住房的政策措施。与此同时，在住房的选择上，建议尽量以现房为主，虽然未来烂尾的概率降低了，但是也不排除开发商为了节约成本使用更为廉价的建设材料，在地段的选择上，还是以核心城市的热点地段为主，保值能力更好。

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