整体土地市场仍调整巨量土地库存谁买单

整体土地市场仍调整 巨量土地“库存”谁买单

整体土地市场仍调整 巨量土地“库存”谁买单 MBAChina

“面粉”贵过“面包”

面对记者，天津振业房地产开发公司副总经理王维民眉头紧锁。2007年，天津振业以10.6亿元竞拍到一块地，8800元的楼面价创下天津“地王”纪录。短暂的风光过后，公司陷入困境。

“现在，我们周边的3个项目，成品房均价每平方米6000元，比我们的楼面价还低，真正是面粉贵过面包！”王维民说。昔日“地王”成为“烫手山芋”，并非天津振业一家。在上海、福建、广东等地，2008年以来先后出现过退地潮。

3年前，房地产企业优劣在资本市场上的衡量标准是土地储备量，于是，许多企业把大量资金用于购买土地，带动2006年、2007年出现开发商储备土地高峰，六成房地产上市公司一半的土地存量是这两年积累的。

到2008年，商品房销售紧缩，“库存”问题凸显。北京市国土资源局局长魏成林说，一方面是持续低迷的房地产市场，一方面是吃到肚子里无法消化的土地，金融危机下不少开发商难以面对巨量土地“库存”。

国家信息中心首席经济师范剑平认为，我国首次面临房地产“库存”调整。海尔地产集团有限公司董事长卢铿说：“目前，中国房地产发展最大的阻力是存货。”上海一家房地产公司到2008年底拥有2000多万平方米土地储备，如按照当年销售速度，这些地要开发32年。

那么，国内房地产市场的土地“库存”究竟有多少？著名国际地产顾问机构戴德梁行的一份研究报告称，1998年至2008年10年间，中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，截至2008年底，开发量仅为19.4亿平方米，约12亿平方米土地滞压在开发商手中。

“整体土地市场仍在调整”

面对今春以来土地市场频吹暖风，戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼认为，近期各地土地市场的确开始有所活跃，还有个别溢价幅度较大的收购现象发生，但这种现象并不会普遍发生，较高的负债水平和存货数量，仍然是房地产企业存在的整体现象。现阶段发展商更为注重自身资产负债水平的恢复，将有限的资金用在现有存量项目的建设上。“整体土地市场仍旧处于调整之中。”

中国指数研究院对全国60个城市土地招拍挂市场供应及成交情况监测显示，今年一季度住宅用地成交量为156宗877万平方米，分别仅为去年同期的33.3％和20.2％。

SOHO中国董事长潘石屹认为，从上述数据可以看到，巨量土地“库存”压力下，开发商拿地热情减缓。富力地产联席董事长张力的说法代表了不少开发商的心态：“企业买地速度会放慢，除非是很好、很便宜的地才买；同时减少开工面积，以销定产，控制好整个资金链的运作。”#p#分页标题#e#

同时，政府为了给土地“库存”减压，土地供应也有所控制。魏成林透露，北京今年计划年度供应土地5700公顷，而去年这个数字是6100公顷左右。天津市区今年一季度推出的地块中，没有住宅用地。另一方面，政府一季度推出的土地中，出现大量流拍。中国指数研究院的报告称，全国主要城市一季度住宅地块底价成交成主流，土地溢价水平普遍低于10％，土地价格明显走低。

研究人员认为，房地产界普遍认为楼市回暖也许只是暂时现象，大部分房地产公司在购买土地时显得犹豫不决，甚至停止购地，害怕资金被套牢；这使房地产市场真正回暖缺乏坚实基础。

中国指数研究院常务副院长黄瑜预测，房地产市场到2010年才可能逐渐好转，巨量的土地“库存”导致当前土地市场不会持续活跃，“小阳春”并未真正刺激企业信心，其产生的“加速度”不会持久，采取防御性的保守措施，仍是大多数企业的主流。

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