【推荐】买新房流程——房票，摇号，限价，均价等不得不了解的事项-两家换房票需要多少钱

区块链阅读 110 2025-04-28 18:04:18

买新房流程问题

流程很简单，就是价值和选择最重要，流程就几个时间点罢了。

新房限价

新房限价有很多种政策。有单纯限最高房价的，有限房价、限地价的“两限”商品房，也有限房价、限买房人群的经济适用房。

现在各城市都是一城一策。

一般现在，现行的“限竞房”，指的是开发商在拿地初始不仅要提供未来产品方案，在确定将来的预售

最高单价和最高均价

下竞持土地。

限价房，又称限房价、限地价的“两限”商品房。是一种限价格限套型（面积）的商品房，限价商品房按照“以房价定地价”的思路，采用政府组织监管、市场化运作的模式。

与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。

那么

“两限”商品房的限地价有指的是什么呢？地价不是采用拍卖制吗？地价限制最高价还怎么拍卖？如果有两家开发商报价都达到最高地价，那土地给谁呢？

若符合资格的开发商（竞买人）的竞价均不超过最高限制地价，则价高者得。

当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞争自持经营的比例，而自持比例若达到 100%（或预先规定的最高自持比例）还未分出胜负，则继续开始竞争自持时间，并最终完成当次竞拍。

自持是什么意思呢？是指房产无法销售，要以长租公寓的形式进行出租一段日子。但大部分城市的租售比都在 1∶800 左右，远远低于 1∶200 的国际标准，这样开发商自然会尽量避免自持，在某种程度上，「竞自持」也限制了地价的无节制上涨。

而这种「限房价、竞地价」的项目，也被称为「限竞房」，在 2018 年北京房地产市场上取得预售许可证的项目中，限竞房的比例高达 60%。对于此类限竞房，开发商的利润大概只有 8%。

官网查询新房价格

限价是政府对开发商楼盘的规定，而购房者要注意的是下面的官网显示的

备案价格和挂牌价格。

购房者认筹前一定要去查清楚自己要买对应房产的价格，以免选房当天才发现价格太高。

对于购房者来说，选房前可以在当地政府房产公示网站上查到每个楼盘每一户的备案价格。备案价格为开发商在价格主管部门备案的价格，也是开发商能卖的最高价。所以备案价格就是限价了。如果你能买得起备案价格，放心去选房吧。

挂牌价格为此开发企业对此房屋的公开报价; 备案价格为开发商在价格主管部门备案的价格; 挂牌单价不得超过备案单价，超过备案单价的合同不予通过审核。

也就是开发商在预售前把每一户的价格报备给政府，这个价格就是最高价格，不能再提价了。但是可以打折优惠降价。一旦开发商预售遇冷或硬伤房需要打折处理，就可以降价。

认筹和人才，无房户

摇号完成之后，购房者所交的认筹金并不等于定金。认筹金又叫诚意金，是开发商或者售楼代理商在开盘前蓄客的一种手段。认筹以后，开盘时一般会享有一定价格优惠及优先选房权。

认筹一定要积极！一般认筹就三天，三天后结束。开盘前会有摇号，但是如果认筹人数小于房产出售套数，那么就是每个人都能买到房。这时会流摇，就是不用再摇号了。这时的买房顺序会按照认筹顺序来，或者开发商可以让全款者排在前面选房。

因为15%好房定律，一般一个高层小区只有15%的房产是无硬伤的优质房。所以认筹一定要早，这样可以确保流摇后一样可以选房顺序排在前面。

认筹时，想要减少抢房难度，就要以无房户或人才报名。现在无房户的定义比较宽松，只要是成年人没有房就是无房户，不包含父母有房。也就是不需要结婚，只要是成年人没有房，就是无房户。

因为无房男性在婚恋市场被嫌弃才是刺激买房的动力。无房男性还能娶妻，丈母娘还没有不同意，婚都结了，那谁还会去急着买房呢？

开盘摇号选房

一般来说，开盘时如果购房者选中了房，认筹金就转为定金；如果没选中房，在一定时间内(一般7天至一个月)会退给购房者。

摇号买房，即政策所规定的区域内取得预售许可或现售备案的商品住房，全部采取公证摇号、排序选房的方式进行销售。

比如有的摇号规则是：100个人竞争50个房子，其中20个人可以参加优先摇号。因此在当前住宅供应量没有明显上升情况下，通过公证方式来摇号，充分体现了公平公正性，最大化保护购房者权益。也就是说这20个人先摇号，结果可能是有房或是没房。如果这20个人中有15个人摇到了，那么剩下的80人再来竞争剩下的35套。买房摇号的政策，目的是缓解新房与可售房源及开盘销售房源供应不平衡。一定程度上可以暂时性起到控制供需关系矛盾恶化，防止出现疯狂抢房或者深夜排队买房，或者是房企花钱请人或找托排队买房的火爆假象。

一户一价和均价

房屋一户一价是在买商品房的时候根据房屋朝向、户型、楼层等不同，房屋会有不同的价格。

每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同，与均价对比(好朝向、好位置的户型当然价格就高)，得出每户每平方米的价格。再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。因此，你在挑房时就用“均价”的价格，买不到很优质的房子。