【原创】房地产联合开发项目模式，如何纳税？-一个项目可以在发改局备两家公司

来源：中道财税-

焦宗欣

房地产的开发模式中有一种特殊的模式是联合开发模式，联合开发项目常见模式有两种。

模式一

1、前期手续办理：

两家企业共同完成发改委备案立项、取得建设工程施工许可证；分别取得建设用地规划证、土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。

2、合同签订：

首先两家企业之间签订联合开发建设合作协议；针对取得土地过程中，两家企业分别与国土资源局签订土地出让合同；建设过程中由一家单位牵头于施工方签订总包、分别签订签订其它分包合同；销售过程中由两家企业分别与业主签订房屋销售合同。

3、会计核算：

两家企业各自核算各自销售房屋收入情况、成本归集确认情况。

4、纳税主体的确认：

（1）增值税及附加税

两家企业在销售过程中，由于前期约定及手续办理过程是各自独立销售商品房并收取房款，以各自为纳税主体，计算缴纳增值税及附加税。

（2）企业所得税

根据企业所得税的相关税法文件条例，两家企业为独立的法人企业，独立核算，以各自企业为独立的纳税主体，计算缴纳企业所得税。

（3）土地增值税

虽然前期两家联合立项，但在从拿地到销售过程中，两家单位均为独立核算的实际情况，故在土地增值税清算时，两家企业应分别进行土地增值税清算。

模式二

1、前期手续办理：

一家企业（立项方）牵头办理土地证和发改委备案立项手续及后续的建设工程施工和销售手续。协助合作方办理开发和销售过程中的手续。

2、合同签订：

两家企业之间签订联合开发合作协议，由立项方牵头签订开发建设过程中的合同。

3、会计核算：

两家企业单独核算各自的销售房屋收入情况、成本归集确认情况。

4、纳税主体的确认：

（1）增值税及附加税

两家企业在销售过程中，前期双方约定立项方协助合作方办理销售手续，由于前期约定及是各自独立销售商品房并收取房款，以各自为纳税主体，计算缴纳增值税及附加税。

（2）企业所得税

立项方和合作方各自单独核算销售商品房收入、归集成本核算和费用核算，立项方和合作方分别为企业所得税纳税人。

（3）土地增值税

虽然从开发建设到销售过程中，两家单位均独立核算，但在前期手续办理过程中，所有的立项及建设销售手续全部在立项方名下，故在土地增值税清算时，应在立项方名下统一进行土地增值税清算。

综上所述，以上两种联合开发模式，在缴纳增值税和企业所得税时，均为独立核算缴纳；在土增清算时，要根据项目的前期手续办理及实际情况，确认清算主体。但是无论那种模式，由于实际开发建设过程中实际情况均较复杂，故双方在签订联合开发协议时，需要注意如何明确双方的权利义务及利润分配，避免出现双方之间销售土地使用权的风险。

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